La reaparición de la oferta de créditos hipotecarios en Argentina durante 2024 marcó un punto de inflexión para el acceso a la vivienda. Según datos del sistema financiero, unas 3.000 familias por mes acceden a financiar su cada por esta vía. En un contexto de dólar calmo, o al menos estable dentro de las bandas de flotación que impuso el Gobierno tras la salida del cepo cambiario, y con inflación a la baja, la pregunta de rigor es si el momento actual resulta apropiado para apostar a esta forma de financiación.
En total ya se crearon más de 12.000 préstamos hipotecarios en lo que va del año, número que ya superó a los 11.000 créditos de esta índole otorgados a lo largo de 2024.
En los bancos se ve un cambio de clima, desde la euforia inicial, cuando comenzaron a reponerse estas líneas atadas al UVA en abril del año pasado, a la foto actual, en la que las principales entidades elevaron el porcentaje de tasa variable que acompaña la evolución de la UVA.
En la city advierten que el ritmo de colocación puede hacer que «la capacidad prestable» de las entidades esté cercana a alcanzar su techo.
Del menú de más de 25 bancos que ofrecen estas líneas, el grueso de las hipotecas se concentra en las opciones de la banca pública y en las principales entidades capital privado del país. Por citar algunos ejemplos, en el banco Ciudad se realizan cerca de 20 escrituras por día y la entidad porteña ya desembolsó más de $200.000 millones en este tipo de préstamos. En el banco BBVA se colocaron 1.500 préstamos en lo que va del año mientras que en el banco Macro se crearon 733 nuevos préstamos hipotecarios UVA desde enero, con un monto total de $83.754 millones.
Crecimiento exponencial, pero aún no es récord
A fines de mayo, el stock de los préstamos hipotecarios UVA crecía casi un 300% en términos reales, es decir sin contar la inflación del período, con respecto a lo que se veía doce meses atrás. Guillermo Barbero, de First, destacó que aunque el salto es considerable, «siempre remarcamos que partimos de valores no significativos y que aún hay un gran camino a recorrer para considerar a este rubro dentro de los principales actores del financiamiento: en la actualidad solamente representan el 5% del total de créditos en pesos al sector privado«.
Por su parte, Federico Gonzalez Rouco, economista de Empiria, apuntó: «En un país que tiene 15 millones de hogares y que supo tener un promedio de 9.000 créditos por mes en el momento máximo de los préstamos UVA durante la presidencia de Macri, hay una demanda insatisfecha que aún resulta muy alta para el tamaño del sistema financiero local».
Las tasas más altas no desalientan la ecuación
En lo que va del año, casi todas las entidades aumentaron la tasa variable de estos préstamos, que en algunos casos superan el 9% anual. Sin embargo, la demanda se mantiene firme: según estimaciones del sector financiero, en los bancos se reciben más de 200.000 consultas al mes de personas que buscan alternativas para financiar el acceso a la vivienda.
Maximiliano Coll, gerente de banca minorista del Banco Ciudad, afirmó: «La demanda no afloja, viene bien. Se combinan varios factores: tipo de cambio estable con una proyección de inflación a la baja y la necesidad contenida de la gente. En este contexto, el interés del tomador de este tipo de crédito está increscendo. Incluso, la salida del cepo, que al principio pudo haber generado cierto temor sobre cómo se iba a comportar el mercado cambiario, terminó por facilitar la operatoria. ¿Por qué? Básicamente, con estos préstamos la gente compra dólares en el momento que les sirven para financiar la compra de metros cuadrados».
El Ciudad elevó la tasa recientemente para su cartera general al 8,1% anual más UVA, pero mantiene la tasa más baja de 4,5% para algunas zonas de la ciudad de Buenos Aires como el Microcentro y otros barrios como Parque Patricios, Barracas y Lugano.
«Hace un año fuimos los primeros en volver a colocar un préstamo hipotecario UVA. Creo que el mercado aún se está formando y por eso, todavía está buscando un precio de equilibrio. Pero aún así creo que estamos lejos del techo, hay margen para que este ritmo siga creciendo», explicó Coll al ser consultado por el ajuste de la tasa.
Gonzalez Rouco afirmó: «Desde abril del año pasado, los bancos salieron todos muy rápido a ofrecer estos préstamos y la parte variable de la cuota incluía tasas que resultaban bajas. A partir de octubre y noviembre últimos, los bancos empezaron a quedarse sin liquidez, sin capacidad de fondeo y con una demanda sostenida. Entonces empiezan a subir las tasas de interés, como una forma de limitar esa demanda».
«A esto se le suma otro factor, que es el largo plazo. Ni en Argentina, y en ninguna parte del mundo, los bancos pueden dar un préstamo de tan largo plazo, como son los UVA a 20 o 30 años, con un fondeo de sus depositantes que está concentrado en el cortísimo plazo. Eso no es viable a no ser que aparezca liquidez en un mercado secundario vía securitización de carteras. Y aunque eso aún todavía no apareció en Argentina, los bancos necesariamente tienen que subir la tasa si piensan colocar su cartera en el mediano plazo en el mercado», sumó el economista.
Gonzalez Rouco también destacó que en este momento el sistema financiero ensaya una transición hacia un mercado de préstamos hipotecarios más maduro. «El aumento de la tasa puede generar algún ruido para quien esté evaluando sacar este tipo de créditos. Pero, si se considera que en Argentina la tasa es de 8% promedio y se mira otros países de la región, no parece tan ilógica. En Colombia, por ejemplo, la tasa de los préstamos indexados por inflación es del 7%, y Colombia presenta una macroeconomía más estable que la de Argentina. En Uruguay, la tasa es del 5%».
Un juego de alternativas
Desde el punto de vista del tomador del crédito, Gonzalez Rouco destacó que lo importante es analizar cuáles son las alternativas: «Si querés comprar tu casa y no tenés capital, la opción es un crédito UVA. La alternativa a un crédito es alquilar y el alquiler también ajusta por inflación y en muchos casos por encima de la inflación, entonces quizás conviene el crédito», dijo. «En Argentina pesa mucho el poder de compra de los salarios y los salarios medidos en dólares mejoraron en los últimos meses. Y más que mirar la inflación o la tasa, es importante analizar cuántos dólares puede comprar ese crédito y cuántos metros se compran con esos dólares. Y estas dos últimas variables aparecen como un poco rezagadas respecto a los promedios históricos».